孫正義的WeWork教你如何把二房東生意搞砸_上海隨緣食品經營許可證辦理平臺

原標題：教你如何把二房東生意搞砸 ，

文/Eastland ，

2018年末，WeWork興沖沖提交上市審請 。美國資本市場一度認為  ！這將是2019年募集規模第二大的IPO，承銷商更一度給出430億美元~1040億美元估值 。  ！

不料投股文件正式披露后 ，投資人得知WeWork財務真相紛紛退縮 。當估值從承銷商鼓吹的天文數字跌至150億美元時 ！孫正義等股東不干了  ，撤回上市申請 。換CEO、裁員、注資……！

為給WeWork續命  ，軟銀拿出95億美元（購買30億美元的股權。兌現15億美元投資承諾后及50億美元的借款） ！至此軟銀為WeWork付出189億美元（不包括支付給創始人諾依曼的“遣散費”）卻不擁有多數投票權、不控制公司，WeWork最新估值不到80億美元  。難怪媒體譏諷軟銀買了250%股份 ！竟沒拿到WeWork控制權，

孫正義一世英名折損殆盡卻不肯認栽 ，他說：“軟銀堅信人們的工作方式正在經歷巨大變革  。WeWork處于這場罕見革命的前沿！

外行看熱鬧、內行看門道  ，與其嘲諷孫正義“人傻錢多、好運氣用光”。不如從這個案例中吸取一些經驗和教訓！

WeWork的“二房東生意”原本不至于巨虧（除非遭遇2008級別的蕭條），造成今天局面的根源有兩個：一是WeWork的商業模式有硬傷；二是孫正義的激進投資把硬傷放大了100倍。

“二房東”看似滋潤，

WeWork成立于2010年 ，商業模式是低價整體租入、切分后高價租出。說白了就是“二房東” ！加號代表情懷，情懷體現在裝修風格和社交氛圍營造  。

WeWork先后在紐約、洛杉磯、波士頓、西雅圖等地運營共享辦公社區之后，WeWork于2014年開始走出國門。第一站是倫敦！然后是特拉維夫，2016年來到上海。

照片中的場景與人們印象中的辦公場所風格迥異，或許孫正義等投資人正是被這種情懷打動。創業者未必要篳路藍縷！打工族也不是格子間里的機器人 ，據說孫正義與WeWork創始人諾伊曼談了不到半小時就決定投入44億美元。并撂下一句話：“我要你把它做大100倍  ！軟銀又先后投入30億美元和20億美元 ，WeWork估值被推高到470億美元。

截至2019年6月末，WeWork在29個國家。111座城市運營528處辦公場所  ！累計注冊會員52.7萬（Space-as-service會員模式）  ，

WeWork營收4.36億美元，2017年達8.86億。增長103%；2018年營收18.2億美元！同比增長106%；2019年H1，營收25.35億美元  。同比增長101% ！

業務遍及全球  ，工位60萬、會員53萬 。WeWork的“二房東”模式看似運轉良好 ！

截至2019年6月30日  ，WeWork還握有總值40億美元的不可撤消租金合約。營收增速超過100% ！這是WeWork一度獲得投資人青睞的重要原因，

但470億美元估值太荒唐 ，預計2019年WeWork營收約30億美元。80億美元對應2.6倍PS已然不低  ！

給自己加戲的“二房東” ，

“二房東”做的是“批發零售”生意，除非遭遇經濟危機 。賺不到批零差價也不至于巨虧損！WeWork咋就虧得把投資人嚇跑了？ ，

WeWork的直接成本包括“場所運營成本”（Location operating expenses ，包含租金、水電費、寬帶使用費及維修等）和其它運營成本。

場所運營成本包含兩項普通二房東沒有的支出：，

一是“社區團隊”（Community team）薪酬（北京地區月薪10K+）；，

二是會員管理后費用分攤（會籍管理、會費收取、賬單生成等）  ，

2016年“場所運營成本”占營收的99.3%，2019年H1降至85.6% 。整租的價格優勢已經喪失殆盡！

在計算毛利潤之前  ，還有一些不得不花的成本需要扣除：。

一是開業前成本（Pre-opening location expenses），主要包括開門納客前的租金、清潔費用  。要做的事太多 ！房東給的免租期不夠，開業前成本應在物業使用期內攤銷； 。

二是折舊攤銷（Depreciation and amortization） ，主要包括裝修、改建、購置家具等行為所形成資產的折舊和攤銷  。

2019年H1，折舊攤銷達2.56億美元。占營收的16.7%；開業前成本2.55億美元  ！

計算毛利潤時，應從營收中扣除直接成本、折舊攤銷及本期應攤銷的“開業前成本”  。假設物業使用期為5年！則每年攤銷20% ，

算下來WwWork毛利潤一直為負  ，只不過進入2018年。虧損率明顯收窄 ！孫正義的WeWork教你如何把二房東生意搞砸_上海隨緣食品經營許可證辦理平臺  ，

2019年H1毛虧損6100萬美元 ，與2018年H1相比  。少虧600萬美元 ！虧損率下降4.8個百分點，

投資人很容易查知WeWork網點所在地段的物業租賃價格  ，比如某地段、某檔次寫字樓  。租一間辦公室每天每平米1.5美元！租1000平米并簽三年租約，每天每平米要0.5美元 。投資者會認為“二房東”生意有利可圖  ！而且因為房源便宜  ，有一定抗風險能力 。

但招股文件披露的財務資料讓投資人心寒  ，靠使用面積大、簽約期限長以低價租賃的物業 。整修、改造、招商的周期太長 ！“開業前成本”以數億美元計；還要再配社區團隊，要運營維護用戶管理系統……不肯當本分的“二房東”。給自己加戲太多！毛利潤率竟然變成負數，

假如毛利潤率高，即便過往一直虧損也會有部分投資人相信“等規模大了就可以賺錢”。毛利潤率為負  ！意味“賣得越多虧得越多”  ，投資人怎能不心寒 。

在招股文件中，WeWork列出一些似是而非的利潤（Margin）計算模型。

模式硬傷、盈利無期，

１）市場費用，

WeWork把市場費用“一分為二”  ，一份是“狹義市場費用” 。另一份是“新進入市場費用”！

2018年H2，“狹義市場費用”和“新進入市場費用”分別為2.4億和3.03億。合計5.4億、占營收的51%  ！

2019年H1，“狹義市場費用”和“新進入市場費用”分別為3.2億和3.7億 。合計6.9億、占營收的45%！

新進入市場費用“作用期”顯然會超越本財季，貌似可以資本化 。即按成本確認為無形資產  ！然后逐期攤銷，但如果這樣處理。品牌廣告費是否也要資本化？不如按通例將所謂“新進入市場費用”并入“廣義市場費用” ！

WeWork這個連毛利潤都沒賺到的“二房東”，拿租金收入的45%作市場費用  。真是匪夷所思！通常這種風口上的公司，股權激勵成本非常高  。特別是行政費用的大部分會用于激勵管理層！但由于WeWork估值一落千丈，股權激勵已失去價值。本文采用剔除股權激勵成本之后的行政費用！

不計股權激勵成本 ，WeWork行政費用仍然達到半年2.8億美元（2019年H1）  。占營收的18.2%  ！發生那么多運營成本和市場費用，每年還要再花5億美元行政管理費用。普通“二房東”不可能這樣“作死”！

3）盈利遙遙無期  ，

用藍色折線代表利潤  ，彩色堆疊柱代表各項成本、費用  ?？梢钥吹綘I收連直接成加攤提折舊都覆蓋不好！市場費用、行政費用*（剔除股權激勵成本）居高不下 ，WeWork盈利遙遙無期。經濟效益不是擴大規模就可以改善的！

正如專欄作家Henry Hawksberry所說：，

WeWork新客戶簽約6個月就能得到3個月的免租期；還有一大堆免費的啤酒，免費的一切；支付給經紀人傭金數倍于行業標準；Instagram廣告鋪天蓋地……在可預見的未來。WeWork永遠不會產生利潤 ！

孫正義這局扳不回來 ，

做“二房東”不需要多少商業智慧，租上千平米寫字樓（甚至整棟）。分割出“大堂”“包間”租出去！趕上經濟景氣，出租率、租金雙雙上漲  。錢就賺到手了  ！代價是“二房東”要承擔房東不愿承擔的風險——經濟不景氣 ，出租率、租金雙雙下跌。

WeWork不過是穿著漂亮馬甲的二房東，這一點科技圈、投資圈早就有人指出來了。沒想到WeWork連會賺錢的二房東都當不好！孫正義迷途而不知返暴露了他不理性的一面  ，

孫正義認為WeWork是“世界上第一個實體社交網絡” ，“將改變人類工作、生活方式”?！爸禂登|美元” ！孫正義或許是對的 ，說不定幾十年后多數工薪族在WeWolk式的環境下辦公。像家一樣舒服！

但前面的分析說明 ，WeWork模式在當下不Work  。即便可以低廉的價格租到物業 ！裝修、運營、市場成本都太高了  ，還會出現兩種“特色情況”。一是地方政“筑巢引鳳”！以免租金、贈款裝修、入駐減免稅收吸引創業公司；二是共享辦公一哄而上  ，推高物業價格  。

WeWork將聚焦美、歐等表現較好的市場，淡出日本之外的大部分亞洲國家 。

不要說辦公場所、辦公環境，連公司的組織形態都無法預測 。正如十幾年前沒人預見到會出現智能手機這東西！

一將功成萬骨枯，在探索未來的道路上會倒下無數“炮灰”  ?？梢钥隙ǖ氖?  ！以WeWork的燒錢速度不可能撐到未來，這一單孫正義很難“扳回”。

砸錢終結競爭的戰略在尖端科研領域可以成立，所謂“一步領先、步步領先”。但在新商業模式探索方面行不通！如果模式不成立，砸多少錢還是不成立；如果模式成立。則沒必要急在一時 ！比如共享辦公跑道，先發者面臨更大風險卻不可能形成壟斷。

孫正義的問題是情況不明決心大 ，本應派“尖兵”探路。卻冒然出動主力  ！WeWork模式有硬傷 ，孫正義不給糾錯機會而是把錯誤放大100倍。